Ob Appartement mit Meerblick oder eine Bastide im Hinterland – auf der Suche nach dem Wunschobjekt sind gute Ortskenntnisse unerlässlich. Diese findet man bei lokalen Ansprechpartnern vor Ort.

Immobilienmakler
Makler (agent immobilier) müssen sich in Frankreich an strenge rechtliche Auflagen halten und benötigen eine staatliche Zulassung. Die von der Präfektur ausgestellte carte professionelle sollte man sich ruhig zeigen lassen. Grundstückshändler (marchand de biens) sind ohne Zulassung tätig und verkaufen im eigenen Namen erworbene Immobilien weiter.

Viele Makler sind Mitglied der Berufsorganisation FNAIM (Federation Nationale des Agents Immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce) und  unterliegen bestimmten Qualitätsstandards.
Für die Maklerprovision gibt es keinen festen Satz, sie wird grundsätzlich frei ausgehandelt und liegt je nach Lage und Preis zwischen fünf und zwölf Prozent des Kaufpreises. Ebenfalls Verhandlungssache ist, wer die Maklergebühr zahlt: der Käufer, der Verkäufer oder beide einen Teil. Der Makler darf ohne einen schriftlichen Auftrag des Kunden nicht tätig werden.

Anders als in Deutschland können in Frankreich auch Notare Immobilien vermitteln.

Der Vorvertrag ist bindend
In Frankreich ist ein Vorvertrag (compromis de vente) üblich. Dieser ist auch ohne notarielle Beglaubigung bereits bindend.  Deshalb Vorsicht vor unüberlegten Zusagen aus einer Urlaubslaune heraus. Käufer und Verkäufer sollten sich bereits bei Abschluss des Vorvertrags über die Details einig sein. Wer Französisch nicht fließend beherrscht, sollte auf eine zweisprachige Ausfertigung des Vertrags bestehen.

Aufgrund der Rechtswirksamkeit des Vorvertrags wird häufig empfohlen, bereits in dieser Phase einen Notar seines Vertrauens einzuschalten. Der Käufer kann in Frankreich den Notar frei wählen. Haben sowohl Verkäufer als auch Käufer einen Notar eingeschaltet, entstehen dadurch keine Mehrkosten, die Notare teilen sich die Gebühren. Mit Abschluss des Vorvertrages ist in der Regel eine Anzahlung (meist 10 Prozent) als Kaufsicherheit (indemnité d'immobilisation) zu leisten. Diese sollte nur auf einem Treuhandkonto des abwickelnden Notars oder Maklers eingezahlt werden. Tritt der Käufer zurück, verliert er seine Anzahlung. Diese Regelung hat jüngst auch den russischen Milliardär Michail Prochorow nach Rücktritt vom Kauf der Villa Léopolda in Villefranche-sur-Mer um mehr als 39 Millionen Euro ärmer gemacht.

Wenn die Kaufsumme mit einem Bankkredit finanziert werden soll, ist dies im Vorvertrag als eine «aufschiebende Bedingung» (condition suspensive) zu vermerken. Und darauf sollten Käufer explizit achten, denn  genehmigt die Bank den Kredit nicht, muss in diesem Fall die Anzahlung zurückgezahlt werden.

Ein weiteres wichtiges Element ist das Gutachten über den Zustand der Immobilie. Dieses beinhaltet Risiken wie Asbestgehalt, Bleibelastung, Termiten oder Naturgefahren (wie hochwassergefährdetes Gebiet) und ist in einem dossier de diagnostic technique zusammengefasst.

Käufer haben in Frankreich ohne Angaben von Gründen ein Rücktrittsrecht innerhalb von sieben Tagen.

Mit dem Kaufvertrag geht das Eigentum an den Käufer über
In einem zweiten Schritt wird ein vom Notar beurkundeter  Hauptvertrag abgeschlossen. Der Notar vollzieht dann in der Regel auch die Schlüsselübergabe. Achtung: Anders als in Deutschland wird der Kunde schon mit dem Abschluss des Kaufvertrags Eigentümer der Immobilie und nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Dennoch ist der Eintrag in das conservation des hypothèques (Grundbuch) wichtig, da dieser gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig belastet oder veräußert werden kann.

Den Erbfall einplanen
Für in Frankreich gelegene Immobilien gilt das französische Erbrecht, auch wenn der Eigentümer Ausländer ist und in seinem Heimatland ein anderslautendes Testament hinterlegt hat. Dieses unterscheidet sich deutlich von den deutschen Regelungen. So hat zum Beispiel der hinterbliebene Ehepartner in Frankreich weit weniger Rechte als nach deutschem Erbrecht. Darüber hinaus müssen auch Erben, die in Deutschland leben, die französische Erbschaftssteuer zahlen. Deshalb sollte man sich  über diese Fragen bereits im Vorfeld bei einem fachkundigen Notar informieren.

Silke Seehars